ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ПОНЯТИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости (земельного участка или объекта капитального строительства), установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Причина расхождения кадастровой и рыночной стоимости

При определении кадастровой стоимости часто возникают методологические ошибки, в результате игнорирования индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, складывающиеся из допущений, отсутствия анализа влияния на стоимость рыночных факторов при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые существенным образом влияют на величину его кадастровой стоимости, в результате чего происходит несоответствие рыночной стоимости на дату ее установления.

Сейчас часто возникают ошибки во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости. Нередко вносится неправильная информация, которая отличается от реальных параметров объекта, которая оказывает воздействие на искажение от рыночной стоимости.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, а также приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости. Пересмотр стоимости заключается в ее пересмотре ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости.

Процедура оспаривания доступна для физических и юридических лиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:

Собственники земли, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, владеющие недвижимостью.

Бывшие владельцы участка, если результаты затрагивают их права как налогоплательщиков. Бывшие собственники имеют право подать заявление на пересмотр КС до конца календарного года, когда была заключена сделка купли-продажи. Если удастся добиться пересмотра ГКО, то бывший владелец сможет рассчитывать на возвращение части уплаченных за землю налогов.

Арендаторы и субарендаторы, арендная ставка которых рассчитывается, исходя из кадастровой цены. При этом абсолютно не важно, кто является владельцем участка — муниципальное предприятие, государство или частное лицо, в последнем случае нужно получить письменное разрешение собственника.

Лицо, имеющее преимущественное или исключительное право выкупа или аренды участка у государства или муниципалитета, если от результатов КС зависит цена или арендная ставка.

Согласно сведений филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра). http://www.gradkostroma.ru/i/u/power/new_acts/2017-кадастровая_стоимость.pdf

В 2016 году комиссией проведено 35 заседаний. Рассмотрено 453 заявления в отношении 609 объектов недвижимости (что более чем в 2,8 раза по сравнению с 2015 годом). По 76% заявлений приняты решения об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, по 24% - об отклонении. Информация о порядке работы комиссии, перечень необходимых документов для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости размещена на портале Росреестра www.rosreestr.ru в разделе "Кадастровая оценка - Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости". Таким образом, зная сведения о кадастровой стоимости, вы имеете возможность проверить правильность расчета налога и избежать возможных ошибок в самом расчете.

Сведения о кадастровой стоимости объекта

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать несколькими способами. Первый: на сайте https://rosreestr.ru/

В разделе «Электронные услуги и сервисы» находим услугу «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Далее в строку «Кадастровый номер» забиваем номер объекта недвижимости, нажимаем кнопку «Сформировать запрос».

Второй способ, как узнать кадастровую стоимость. Если вам не удалось найти информацию о кадастровой стоимости на сайте Росреестра, вы можете оформить запрос в Многофункциональный центр о выдаче выписки из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости. Такой запрос также можно направить через сайт https://rosreestr.ru/ .

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Сегодня оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре или в суде.

Досудебное обжалование кадастровой стоимости осуществляется в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной при Управлении Росреестра.

Комиссия не является структурным подразделением Росреестра – это независимый коллегиальный орган, реализующий государственную политику в части оспаривания кадастровой стоимости. Учитывая важность рассматриваемых вопросов Комиссией, члены Комиссии несут персональную ответственность за принятие соответствующих решений.

Процедура обращения в комиссию подробно прописана на сайте https://rosreestr.ru/ в разделе Деятельность - Кадастровая оценка.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться к заказчику работ с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления запроса заказчик работ обязан предоставить заявителю соответствующие сведения.

При несоответствии кадастровой стоимости рыночной вам потребуется отчет по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который должен быть в составе документов необходимых при оспаривании.

Начиная с 1 января 2017 года, каждый заявитель физическое и юридическое лицо самостоятельно выбирает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд).

Для комиссии потребуется собрать пакет документов:

  • Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
  • Отчет о рыночной стоимости, заявленного объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица;
  • Копия документа удостоверяющего личность заявителя (физическое лицо);
  • Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования.

При разбирательстве в судебном порядке оплачивается пошлина, в комиссию процедура бесплатна.

Срок рассмотрения каждой заявки регламентирован и составляет 30 дней. В суде скорее всего добиваться принятия решения придется дольше.

Решение комиссии можно обжаловать в суде.

В Костроме и Костромской области для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области по адресу г. Кострома ул. Сенная,17.

Цели и задачи оценщика при оспаривании кадастровой стоимости

Установить реальной рыночную стоимость объекта, соответствующей рыночной ситуации, с целью дальнейшего оспаривания собственником кадастровой стоимости, определенной муниципальными органами.

Список необходимых документов для проведения оценки при оспаривания:
  • копия документа устанавливающего право на объект недвижимости;
  • копия технического паспорта (для ОКС);
  • копия экспликации и поэтажного плана (для ОКС);
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • справка о балансовой и остаточной стоимости объекта (для юридического лица)
  • могут потребоваться и другие документы, в зависимости от технических, инженерно-геологических и т.д. особенностей объекта.